Часто задаваемые вопросы
О порядке устройства подсобных помещений (кладовых) в подвальных помещения многоэтажных домов?
В соответствии с Положением о государственной жилищной инспекции Костромской области, утвержденным постановлением губернатора Костромской области от 31.08.2012 г. № 187, Инспекция не наделена полномочиями по разъяснению норм законодательства, вместе с тем по затронутым в обращениях вопросам полагаем возможным отметить следующее.
В силу положений ч. 1, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), помещения в многоквартирном доме (далее – МКД), не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, подвалы принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений МКД, которым они владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются. Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с. ч. 2. ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД относится к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД.
В силу положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства лицом, инициировавшим общее собрание.
При этом необходимо отметить, что при использовании общего имущества, в том числе подвала (технического подполья), необходимо соблюдать ограничения и запреты, установленные действующим законодательством.
Так в соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, согласно пп. «е» п. 11 указанных Правил № 491 при содержании общего имущества обязательно соблюдение правил пожарной безопасности.
Согласно п. 3.4.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.
В соответствии с пп. «а», «б» п. 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479, запрещается хранить и применять в подвальных, цокольных и подземных этажах, а также под свайным пространством зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке, отходы любых классов опасности и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы; использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;
В силу п. 133 раздела VIII санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 № 3, не допускается хранение и использование в помещениях общего имущества многоквартирного дома опасных химических веществ, загрязняющих воздух; захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий.
В силу положений ч. 1, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), помещения в многоквартирном доме (далее – МКД), не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, подвалы принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений МКД, которым они владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются. Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с. ч. 2. ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД относится к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД.
В силу положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства лицом, инициировавшим общее собрание.
При этом необходимо отметить, что при использовании общего имущества, в том числе подвала (технического подполья), необходимо соблюдать ограничения и запреты, установленные действующим законодательством.
Так в соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, согласно пп. «е» п. 11 указанных Правил № 491 при содержании общего имущества обязательно соблюдение правил пожарной безопасности.
Согласно п. 3.4.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.
В соответствии с пп. «а», «б» п. 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479, запрещается хранить и применять в подвальных, цокольных и подземных этажах, а также под свайным пространством зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке, отходы любых классов опасности и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы; использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;
В силу п. 133 раздела VIII санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 № 3, не допускается хранение и использование в помещениях общего имущества многоквартирного дома опасных химических веществ, загрязняющих воздух; захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий.
Какие органы осуществляют контрольно-надзорные функции в сфере жилищно – коммунального хозяйства и куда можно обратиться за защитой и разъяснением своих жилищных прав?
-Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Костромской области (г. Кострома, бульвар Петрковского, д.5, тел.: 42-69-49) является уполномоченным органом, осуществляющим государственный контроль за деятельностью юридических лиц по соблюдению требований действующего законодательства в сфере защиты прав потребителей, а также установленных санитарных норм и правил. В данную организацию следует обращаться при нарушении требований санитарных норм и правил, а также в случае непредоставления со стороны управляющих организаций информации обязательной к представлению в соответствии с законодательством и договором управления.
-Государственная жилищная инспекция Костромской области (г. Кострома, ул. Маршала Новикова, д. 37, тел./факс: 45-54-92) осуществляет региональный государственный жилищный надзор в соответствии с полномочиями и функциями, определенными в Положении о государственной жилищной инспекции Костромской области, утвержденном постановлением губернатора Костромской области от 31.08.2012 г. № 187 (далее – Положение), а именно: контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению Костромской области жилищных и коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности, лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Костромской области, лицензионный контроль за деятельностью по управлению многоквартирными домами, контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, аккредитацию граждан и организаций, привлекаемых в качестве экспертов, экспертных организаций к проведению мероприятий по контролю, при осуществлении проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и иные полномочия.
-Прокуратура Костромской области (г. Кострома, ул. Ленина, д.2, тел.: 31-22-51) в соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» осуществляет надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
-Управление муниципальных инспекций администрации г. Костромы (г. Кострома, пл. Конституции, д. 2, тел.: 42-43-48) в соответствии с Положением об управлении муниципальных инспекций администрации города Костромы, утвержденным Решением Думы г.Костромы 05.09.2013 г. № 126 является функциональным органом администрации города Костромы, предметами ведения которого являются муниципальный жилищный контроль, предупреждение бесхозяйственного содержания жилых помещений, обеспечение надлежащего исполнения физическими, юридическими и должностными лицами Правил благоустройства территории города Костромы, выдача, продление, закрытие, аннулирование и переоформление разрешений на производство земляных работ на территории города Костромы и иные.
Департамент государственного регулирования цен и тарифов Костромской области (г.Кострома, ул.Свердлова, д. 82А, тел.: 31-52-13) в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 31.07.2012 г. № 313-а является исполнительным органом государственной власти Костромской области в области государственного регулирования цен (тарифов) и осуществляет полномочия в области государственного регулирования цен (тарифов) в электроэнергетике, теплоэнергетике, водоснабжении и водоотведении, газоснабжении, в области государственного регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих утилизацию твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) на услуги организаций коммунального комплекса.
Дополнительно сообщаем, что за разъяснением можно обратиться в департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области (156013 г. Кострома, ул. Сенная, д. 17, тел.: (4942) 31-28-12, факс: (4942) 47-10-94) Согласно Положению о департаменте строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области, утвержденному постановлением губернатора Костромской области от 10 октября 2018г. № 214, департамент является исполнительным органом государственной власти Костромской области, осуществляющим функции по проведению государственной политики и выработке региональной политики, управлению, координации, нормативному правовому регулированию и контролю в сфере строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области.
Помимо изложенного выше следует отметить, что, согласно положений ст. 46 Конституции РФ, каждый гражданин Российской Федерации имеет право защищать свои интересы в судебном порядке.
-Государственная жилищная инспекция Костромской области (г. Кострома, ул. Маршала Новикова, д. 37, тел./факс: 45-54-92) осуществляет региональный государственный жилищный надзор в соответствии с полномочиями и функциями, определенными в Положении о государственной жилищной инспекции Костромской области, утвержденном постановлением губернатора Костромской области от 31.08.2012 г. № 187 (далее – Положение), а именно: контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению Костромской области жилищных и коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности, лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Костромской области, лицензионный контроль за деятельностью по управлению многоквартирными домами, контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, аккредитацию граждан и организаций, привлекаемых в качестве экспертов, экспертных организаций к проведению мероприятий по контролю, при осуществлении проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и иные полномочия.
-Прокуратура Костромской области (г. Кострома, ул. Ленина, д.2, тел.: 31-22-51) в соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» осуществляет надзор за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
-Управление муниципальных инспекций администрации г. Костромы (г. Кострома, пл. Конституции, д. 2, тел.: 42-43-48) в соответствии с Положением об управлении муниципальных инспекций администрации города Костромы, утвержденным Решением Думы г.Костромы 05.09.2013 г. № 126 является функциональным органом администрации города Костромы, предметами ведения которого являются муниципальный жилищный контроль, предупреждение бесхозяйственного содержания жилых помещений, обеспечение надлежащего исполнения физическими, юридическими и должностными лицами Правил благоустройства территории города Костромы, выдача, продление, закрытие, аннулирование и переоформление разрешений на производство земляных работ на территории города Костромы и иные.
Департамент государственного регулирования цен и тарифов Костромской области (г.Кострома, ул.Свердлова, д. 82А, тел.: 31-52-13) в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 31.07.2012 г. № 313-а является исполнительным органом государственной власти Костромской области в области государственного регулирования цен (тарифов) и осуществляет полномочия в области государственного регулирования цен (тарифов) в электроэнергетике, теплоэнергетике, водоснабжении и водоотведении, газоснабжении, в области государственного регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих утилизацию твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) на услуги организаций коммунального комплекса.
Дополнительно сообщаем, что за разъяснением можно обратиться в департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области (156013 г. Кострома, ул. Сенная, д. 17, тел.: (4942) 31-28-12, факс: (4942) 47-10-94) Согласно Положению о департаменте строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области, утвержденному постановлением губернатора Костромской области от 10 октября 2018г. № 214, департамент является исполнительным органом государственной власти Костромской области, осуществляющим функции по проведению государственной политики и выработке региональной политики, управлению, координации, нормативному правовому регулированию и контролю в сфере строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области.
Помимо изложенного выше следует отметить, что, согласно положений ст. 46 Конституции РФ, каждый гражданин Российской Федерации имеет право защищать свои интересы в судебном порядке.
Сроки действия и порядок изменения условий договора управления?
В соответствии с положениями ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Также, в соответствие с ч. 8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом:
1) в случае если такой договор заключен по результатам открытого конкурса - по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
2) если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и вправе принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Также, в соответствие с ч. 8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом:
1) в случае если такой договор заключен по результатам открытого конкурса - по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
2) если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и вправе принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Чем обязана руководствоваться управляющая компания при осуществлении деятельности по содержанию общего имущества многоквартирного дома?6
Управляющая организация при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом в обязательном порядке должна руководствоваться как условиями заключенного договора управления, так и требованиями нормативных правовых актов, содержащих правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Приложении № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила), и включает в себя в том числе проведение работ по устранению незначительных неисправностей в системах водоснабжения и канализации, центрального отопления и электротехнических устройств. В соответствии с п.п. 2.2.3-2.2.6 Правил управляющей компании для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда надлежит организовать и аварийно - диспетчерское обслуживание жилищного фонда.
Управляющая компания обязана руководствоваться вышеуказанным перечнем и выполнять требования нормативных правовых актов и условия заключенного договора, в обязательном порядке осуществлять регламентированные работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Также управляющим компаниям необходимо руководствоваться Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 и Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.
Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Приложении № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила), и включает в себя в том числе проведение работ по устранению незначительных неисправностей в системах водоснабжения и канализации, центрального отопления и электротехнических устройств. В соответствии с п.п. 2.2.3-2.2.6 Правил управляющей компании для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда надлежит организовать и аварийно - диспетчерское обслуживание жилищного фонда.
Управляющая компания обязана руководствоваться вышеуказанным перечнем и выполнять требования нормативных правовых актов и условия заключенного договора, в обязательном порядке осуществлять регламентированные работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Также управляющим компаниям необходимо руководствоваться Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 и Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.
В каком размере должна устанавливаться плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме?
В соответствии с положениями ст. 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт общего имущества МКД устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. С учетом требований правил и норм по технической эксплуатации жилищного фонда, выполнения технических регламентов в целях обеспечения благоприятные и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения включаются следующие работы и услуги:
ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудований: систем холодного водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения и отопления, вентиляционной системы, внутридомового газового оборудования, внутридомовых электрических сетей;
аварийно – диспетчерская служба;
расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий.
Размер платы определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей компании и устанавливается на срок не менее чем один год. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудований: систем холодного водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения и отопления, вентиляционной системы, внутридомового газового оборудования, внутридомовых электрических сетей;
аварийно – диспетчерская служба;
расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий.
Размер платы определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей компании и устанавливается на срок не менее чем один год. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Имеет ли право Государственная жилищная инспекция Костромской области осуществлять проверку финансово-хозяйственной деятельности УК, осуществлять контроль за расходованием денежных средств с лицевого счета дома?
Финансово-хозяйственная деятельность лицензиата, в том числе проверка смет, сумм и оснований списания средств, собранных на содержание и ремонт, согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона Российской Федерации № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не относится к лицензионным требованиям и, соответственно, не является предметом лицензионного контроля.
Кто может провести проверку протоколов общего собрания собственников в многоквартирном доме?
В соответствии с ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) органы муниципального жилищного контроля, госжилинспекция имеют право, по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива правления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества, правомерность избрания правлением жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива председателя правления такого кооператива, правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения с указанными в части 1 статьи 164 настоящего Кодекса лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров. Проводить проверки правомерности принятия других решений госжилинспекция не правомочна.
Другие решения общего собрания собственников жилых помещений МКД могут быть проверены собственниками помещений, в том числе и не принимавшими участия в голосовании. В силу положений ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть обжаловано в судебном порядке любым из собственников помещений данного многоквартирного дома.
Другие решения общего собрания собственников жилых помещений МКД могут быть проверены собственниками помещений, в том числе и не принимавшими участия в голосовании. В силу положений ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть обжаловано в судебном порядке любым из собственников помещений данного многоквартирного дома.
Произошла авария на системе отопления в вышерасположенной квартире. Как и кем должен составляться акт о причинении вреда?
Согласно п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правил) в случае причинения лицом, предоставляющим коммунальную услугу (исполнителем), ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме собственник помещения (потребитель) должен обратиться в аварийно-диспетчерскую службу, после чего исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.
Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.
Таким образом, обязательного присутствия собственников вышерасположенной квартиры при осмотре нижерасположенной квартиры не требуется. Перечень лиц, подписывающих акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, установлен Правилами.
В случае уклонения исполнителя от составления и подписания акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, указанный акт потребитель может составить самостоятельно, составив акт произвольной формы в присутствии старшего по дому и 2 понятых (незаинтересованных лиц). Для составления дефектовочного акта и получения на его основании независимого заключения о материальном ущербе, причиненном в результате затопления потребитель вправе обратиться в экспертную организацию.
Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.
Таким образом, обязательного присутствия собственников вышерасположенной квартиры при осмотре нижерасположенной квартиры не требуется. Перечень лиц, подписывающих акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, установлен Правилами.
В случае уклонения исполнителя от составления и подписания акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, указанный акт потребитель может составить самостоятельно, составив акт произвольной формы в присутствии старшего по дому и 2 понятых (незаинтересованных лиц). Для составления дефектовочного акта и получения на его основании независимого заключения о материальном ущербе, причиненном в результате затопления потребитель вправе обратиться в экспертную организацию.
О содержании строительных площадок.
По данному вопросу следует обращаться в Управление муниципальных инспекций Администрации г. Костромы, так как в соответствии с Правилами благоустройства территории г. Костромы, утвержденными решением Думы г. Костромы от 25.04.2013 года № 60, контроль за содержанием строительных площадок, в том числе за надлежащим состоянием и содержанием объектов, расположенных на территории города Костромы, осуществляет Администрация города Костромы.
По содержанию строительных площадок объектов капитального строительства, подлежащих региональному государственному строительному надзору в соответствии со ст.54 Градостроительного кодекса РФ (жилые дома свыше 3 этажей, административные здания свыше 2 этажей и площадью более 1,5 тыс. кв. метров), также следует обращаться в департамент строительства, ТЭК и ЖКХ Костромской области, к полномочиям которой относится осуществление регионального государственного строительного надзора.
По содержанию строительных площадок объектов капитального строительства, подлежащих региональному государственному строительному надзору в соответствии со ст.54 Градостроительного кодекса РФ (жилые дома свыше 3 этажей, административные здания свыше 2 этажей и площадью более 1,5 тыс. кв. метров), также следует обращаться в департамент строительства, ТЭК и ЖКХ Костромской области, к полномочиям которой относится осуществление регионального государственного строительного надзора.
В какую организацию следует обращаться в случае не исполнения управляющей организацией вступившего в законную силу решения суда?
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительное исполнение судебных актов, которое производится на основании выданного судом исполнительного листа, возложено на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. Управление Федеральной службы судебных приставов по Костромской области расположено по адресу: г. Кострома, ул. Островского, д. 37.
Что считается перепланировкой, а что – переустройством помещения?
В соответствии с положениями ст.ст. 25-26 Жилищного кодекса РФ, переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. Переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Порядок установки коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии.
Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 установлено, что управляющая организация обязана обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в том числе по показателям точности измерений, не позднее 3 месяцев со дня принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о включении расходов на приобретение и установку коллективного (общедомового) прибора учета в плату за содержание и ремонт жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением (пункт 31(с)).
В целях сокращения расходов на потребляемую домом тепловую энергию собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо на общих собраниях принять решение об установке общедомовых счетчиков тепла, определить источник финансирования работ по его установке. Протокол с принятым решением необходимо направить в управляющую организацию для организации его исполнения.
В целях сокращения расходов на потребляемую домом тепловую энергию собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо на общих собраниях принять решение об установке общедомовых счетчиков тепла, определить источник финансирования работ по его установке. Протокол с принятым решением необходимо направить в управляющую организацию для организации его исполнения.
Может ли быть реализован непосредственный способ управления на многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем тридцать?
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из чего следует, что на таком многоквартирном доме не может быть выбран непосредственный способ управления, т.к. это противоречит указанной выше норме закона.
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из чего следует, что на таком многоквартирном доме не может быть выбран непосредственный способ управления, т.к. это противоречит указанной выше норме закона.
Может ли осуществлять свою деятельность товарищество собственников жилья по оказанию услуг - содержание общего имущества МКД, после принятия собственниками решения о выборе непосредственного способа управления на многоквартирном доме, количество кварт
Жилищным законодательством не предусмотрена деятельность ТСЖ на многоквартирном доме, где выбран непосредственный способ управления или управление управляющей организацией.
Законно ли взимание сумм взносов на капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома с жителей достигших 70-летнего возраста?
Согласно статье 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Оплата расходов на капитальный ремонт дома является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Федеральным законом от 29.12.2015 №399-ФЗ предусмотрено право субъекта Российской Федерации своим законом предоставить компенсацию расходов на уплату взноса на капитальный ремонт одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%.
Кроме того, инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более 50% указанного взноса, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Костромской областной Думой принят Закон Костромской области от 26.04.2016 №91-6-ЗКО «О компенсации отдельным категориям граждан расходов на уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Костромской области». Порядок назначения и выплаты данной компенсации в 2016 году утвержден Постановлением администрации Костромской области от 09.06.2016 № 206-а.
Данный порядок предусматривает заявительный характер назначения компенсации, а так же устанавливает, что граждане сначала оплачивают взнос на капитальный ремонт, а потом получают компенсацию.
Расчёт и выплату компенсаций осуществляет ОГКУ «Центр социальных выплат». Компенсация выплачивается за период с 1 января 2016 года исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, то есть 6,71 рублей за 1 кв. м., и из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения: 33 кв.м. для одиноко проживающего, 21 кв.м. на одного человека в семье из двух человек, и 18 кв.м. – на одного человека в семье из трех и более человек.
Для получателей компенсации установлены следующие условия:
возраст 70 лет и старше;
быть собственником жилого помещения;
проживать одному либо в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста;
проживать в многоквартирном доме;
отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (в том числе по уплате взносов на капитальный ремонт);
являться неработающим пенсионером.
Для предоставления компенсации необходимы следующие документы:
заявление о назначении компенсации по установленной форме;
документы, удостоверяющие личность гражданина и членов его семьи совместно проживающих;
трудовая книжка гражданина и членов семьи совместно проживающих (при наличии);
документы, подтверждающие состав семьи (по желанию);
документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
платежные документы, содержащие сведения о размере начисленного взноса на капитальный ремонт за месяц, предшествующий месяцу подачи заявления;
реквизиты лицевого счета, открытого в кредитной организации (в случае выбора гражданином соответствующего способа получения компенсации);
страховые свидетельства государственного пенсионного страхования (СНИЛС) гражданина и членов его семьи.
Дополнительно:
в случае наличия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг - соглашение о погашении задолженности;
в случае подачи заявления представителем - документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени гражданина (доверенность в произвольной форме с реквизитами паспортов доверителя и представителя доверителя).
Указанные документы представляются гражданами в «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению» (г. Кострома ул. Калиновская, д.38) по месту жительства или по месту пребывания лично, либо представителем по доверенности, или направляются почтовым отправлением с описью вложения. Документы принимаются до 31.12.2016 года.
Оплата расходов на капитальный ремонт дома является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Федеральным законом от 29.12.2015 №399-ФЗ предусмотрено право субъекта Российской Федерации своим законом предоставить компенсацию расходов на уплату взноса на капитальный ремонт одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%.
Кроме того, инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более 50% указанного взноса, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Костромской областной Думой принят Закон Костромской области от 26.04.2016 №91-6-ЗКО «О компенсации отдельным категориям граждан расходов на уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Костромской области». Порядок назначения и выплаты данной компенсации в 2016 году утвержден Постановлением администрации Костромской области от 09.06.2016 № 206-а.
Данный порядок предусматривает заявительный характер назначения компенсации, а так же устанавливает, что граждане сначала оплачивают взнос на капитальный ремонт, а потом получают компенсацию.
Расчёт и выплату компенсаций осуществляет ОГКУ «Центр социальных выплат». Компенсация выплачивается за период с 1 января 2016 года исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, то есть 6,71 рублей за 1 кв. м., и из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения: 33 кв.м. для одиноко проживающего, 21 кв.м. на одного человека в семье из двух человек, и 18 кв.м. – на одного человека в семье из трех и более человек.
Для получателей компенсации установлены следующие условия:
возраст 70 лет и старше;
быть собственником жилого помещения;
проживать одному либо в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста;
проживать в многоквартирном доме;
отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (в том числе по уплате взносов на капитальный ремонт);
являться неработающим пенсионером.
Для предоставления компенсации необходимы следующие документы:
заявление о назначении компенсации по установленной форме;
документы, удостоверяющие личность гражданина и членов его семьи совместно проживающих;
трудовая книжка гражданина и членов семьи совместно проживающих (при наличии);
документы, подтверждающие состав семьи (по желанию);
документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
платежные документы, содержащие сведения о размере начисленного взноса на капитальный ремонт за месяц, предшествующий месяцу подачи заявления;
реквизиты лицевого счета, открытого в кредитной организации (в случае выбора гражданином соответствующего способа получения компенсации);
страховые свидетельства государственного пенсионного страхования (СНИЛС) гражданина и членов его семьи.
Дополнительно:
в случае наличия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг - соглашение о погашении задолженности;
в случае подачи заявления представителем - документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени гражданина (доверенность в произвольной форме с реквизитами паспортов доверителя и представителя доверителя).
Указанные документы представляются гражданами в «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению» (г. Кострома ул. Калиновская, д.38) по месту жительства или по месту пребывания лично, либо представителем по доверенности, или направляются почтовым отправлением с описью вложения. Документы принимаются до 31.12.2016 года.
Соседи постоянно что-то переделывают у себя в квартире. Шум стоит днем и ночью, жить в таком шуме невозможно. Как остановить эти работы?
В случае выполнения в соседней квартире ремонтных работ, являющихся источником повышенного уровня шума в дневное время, гражданину следует обратиться в Управле ние Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Костромской области (далее – Роспотребнадзор).
Запрет на выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях, установлен пунктом 9.1 Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64. Ответственность за нарушение указанных требований предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В случае если Роспотребнадзором будет установлено, что уровень шума в соседней квартире превышает предельно допустимый, соседи будут привлечены к административной ответственности.
На территории Костромской области проведение в помещениях многоквартирных домов ремонтных и строительных работ, нарушающих тишину и покой граждан, в ночное время – с 20 часа до 8 часов запрещено частью 2 статьи 8.2 Кодекса Костромской области об административных правонарушениях. Для привлечения соседей осуществляющих ремонтные работы в ночное время к административной ответственности, необходимо обращаться в органы внутренних дел (полицию) и органы местного самоуправления (администрацию города, городского или сельского поселения).
Граждане, чей покой и тишина нарушаются действиями соседей, так же вправе обратиться в суд с требованием о взыскании компенсации морального вреда, причиненного им нарушителем.
Запрет на выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях, установлен пунктом 9.1 Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64. Ответственность за нарушение указанных требований предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В случае если Роспотребнадзором будет установлено, что уровень шума в соседней квартире превышает предельно допустимый, соседи будут привлечены к административной ответственности.
На территории Костромской области проведение в помещениях многоквартирных домов ремонтных и строительных работ, нарушающих тишину и покой граждан, в ночное время – с 20 часа до 8 часов запрещено частью 2 статьи 8.2 Кодекса Костромской области об административных правонарушениях. Для привлечения соседей осуществляющих ремонтные работы в ночное время к административной ответственности, необходимо обращаться в органы внутренних дел (полицию) и органы местного самоуправления (администрацию города, городского или сельского поселения).
Граждане, чей покой и тишина нарушаются действиями соседей, так же вправе обратиться в суд с требованием о взыскании компенсации морального вреда, причиненного им нарушителем.
Мои соседи по лестничной клетке организовали у своих дверей ларь для хранения, вокруг которого складывают и другие ненужные им предметы, тем самым захламляя все вокруг. Понимаю, что так быть не должно, но они говорят, что имеют право, так как часть ко
Согласно п.п. «г» п. 1 ч. 3 ст. 89 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» выход, который ведет через лестничную клетку, относится к эвакуационным выходам из зданий и сооружений.
Запрет размещать (устанавливать) на путях эвакуации, в том числе на лестничных площадках, различные материалы, изделия, оборудование, производственные отходы, мусор и другие предметы установлен ч. 7 ст. 89 указанного Федерального закона, а также п. 36 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 390 от 25.04.2012. Нарушение указанных правил является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Выдавать предписания о совершении действий, направленных на устранение выявленных нарушений требований пожарной безопасности, а также привлекать лиц, допустивших эти нарушения к административной ответственности вправе органы государственного пожарного надзора.
Таким образом, в целях ликвидации сооружения, устроенного соседями на лестничной клетке, необходимо обращаться в территориальные отделы надзорной деятельности и профилактической работы Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Костромской области.
Складирование вещей на лестничной площадке также является нарушением санитарных правил и норм. Так запрет на загрязнение жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений установлен пунктом 9.1 Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64. Нарушение указанного запрета является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Проверки исполнения указанных требований проводит Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Костромской области (далее – Роспотребнадзор).
Таким образом, для того, чтобы установить в действиях соседей захламляющих лестничную площадку нарушение санитарных правил и привлечь их к административной ответственности, следует обратиться в Роспотребнадзор. Вопрос использования лестничной площадки при недостижении согласия с соседями, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно решить только в судебном порядке, обратившись с иском об установлении порядка использования общего имущества.
Запрет размещать (устанавливать) на путях эвакуации, в том числе на лестничных площадках, различные материалы, изделия, оборудование, производственные отходы, мусор и другие предметы установлен ч. 7 ст. 89 указанного Федерального закона, а также п. 36 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 390 от 25.04.2012. Нарушение указанных правил является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Выдавать предписания о совершении действий, направленных на устранение выявленных нарушений требований пожарной безопасности, а также привлекать лиц, допустивших эти нарушения к административной ответственности вправе органы государственного пожарного надзора.
Таким образом, в целях ликвидации сооружения, устроенного соседями на лестничной клетке, необходимо обращаться в территориальные отделы надзорной деятельности и профилактической работы Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Костромской области.
Складирование вещей на лестничной площадке также является нарушением санитарных правил и норм. Так запрет на загрязнение жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений установлен пунктом 9.1 Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64. Нарушение указанного запрета является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Проверки исполнения указанных требований проводит Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Костромской области (далее – Роспотребнадзор).
Таким образом, для того, чтобы установить в действиях соседей захламляющих лестничную площадку нарушение санитарных правил и привлечь их к административной ответственности, следует обратиться в Роспотребнадзор. Вопрос использования лестничной площадки при недостижении согласия с соседями, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно решить только в судебном порядке, обратившись с иском об установлении порядка использования общего имущества.
Обязательно или нет уплачивать взносы на капитальный ремонт?
В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения на них права собственности. Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (п.2 ст.169 ЖК РФ).
Согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ (Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги) собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
Согласно части 2.1 статьи 169 ЖК РФ законом Костромской области от 26.04.2016 № 91-6-ЗКО (ред. от 27.03.2018) «О компенсации отдельным категориям граждан расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Костромской области» (принят Костромской областной Думой 21.04.2016) предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного постановлением администрации Костромской области, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, - в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, - в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, - в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, - в размере ста процентов.
От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (п.2 ст.169 ЖК РФ).
Согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ (Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги) собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
Согласно части 2.1 статьи 169 ЖК РФ законом Костромской области от 26.04.2016 № 91-6-ЗКО (ред. от 27.03.2018) «О компенсации отдельным категориям граждан расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в Костромской области» (принят Костромской областной Думой 21.04.2016) предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного постановлением администрации Костромской области, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, - в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, - в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, - в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, - в размере ста процентов.
Какой порядок проведения капитального ремонта?
Механизм проведения капитального ремонта многоквартирных домов введен Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Цель его введения – создание системы эффективного финансирования капитального ремонта посредством процесса планирования его проведения.
Деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах осуществляют некоммерческие организации, создаваемые субъектами Российской Федерации – региональные операторы. На территории Костромской области эту деятельность осуществляет некоммерческая организация - «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Костромской области» (далее – Фонд). Капитальный ремонт проводится в плановом порядке на основании утверждаемых региональных программ, которые формируются на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Костромской области, на 2014-2043 годы (далее – Программа) утверждена постановлением администрации Костромской области от 26.03.2014 года № 100-а. На основании предложений органов местного самоуправления первыми в Программу включены многоквартирные дома, в наибольшей степени нуждающиеся в срочном ремонте. В целях реализации Программы органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Костромской области утверждают муниципальные краткосрочные планы ее реализации и направляют их в департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области для утверждения.
Порядок проведения капитального ремонта зависит от способа формирования фонда капитального ремонта, который выбирают собственники помещений в многоквартирном доме. Статьей 180 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете или на счете регионального оператора. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, обязанности по организации проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой, определению подрядной организации, контролю качества и сроков проведения работ, приемке выполненных работ (с обязательным участием представителя собственников помещений в многоквартирном доме) в полном объеме осуществляет Фонд. В этом случае проведение работ по капитальному ремонту финансируется за счет средств всех собственников помещений многоквартирных домов Костромской области, которые выбрали данный способ его формирования на возвратной основе. Фонд в этом случае также несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта. Решения о порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту, порядке контроля качества проводимого капитального ремонта и лица, уполномоченного от имени собственников на осуществление такого контроля, в данном случае принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах осуществляют некоммерческие организации, создаваемые субъектами Российской Федерации – региональные операторы. На территории Костромской области эту деятельность осуществляет некоммерческая организация - «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Костромской области» (далее – Фонд). Капитальный ремонт проводится в плановом порядке на основании утверждаемых региональных программ, которые формируются на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Костромской области, на 2014-2043 годы (далее – Программа) утверждена постановлением администрации Костромской области от 26.03.2014 года № 100-а. На основании предложений органов местного самоуправления первыми в Программу включены многоквартирные дома, в наибольшей степени нуждающиеся в срочном ремонте. В целях реализации Программы органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Костромской области утверждают муниципальные краткосрочные планы ее реализации и направляют их в департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области для утверждения.
Порядок проведения капитального ремонта зависит от способа формирования фонда капитального ремонта, который выбирают собственники помещений в многоквартирном доме. Статьей 180 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете или на счете регионального оператора. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, обязанности по организации проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой, определению подрядной организации, контролю качества и сроков проведения работ, приемке выполненных работ (с обязательным участием представителя собственников помещений в многоквартирном доме) в полном объеме осуществляет Фонд. В этом случае проведение работ по капитальному ремонту финансируется за счет средств всех собственников помещений многоквартирных домов Костромской области, которые выбрали данный способ его формирования на возвратной основе. Фонд в этом случае также несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта. Решения о порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту, порядке контроля качества проводимого капитального ремонта и лица, уполномоченного от имени собственников на осуществление такого контроля, в данном случае принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Как изменить вид и сроки проведения работ по капитальному ремонту?
Органы местного самоуправления имеют возможность вносить в программу изменения, касающиеся сроков и видов работ на всем протяжении действия программы. В целях изменения вида и сроков проведения работ по капитальному ремонту собственники помещений в многоквартирном доме вправе направить в органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Костромской области обращение о проведении обследования многоквартирного дома комиссией, созданной органом местного самоуправления. В случае если по результатам работы комиссии принято решение о необходимости изменения вида работ и сроков их проведения, оно является основанием для подготовки изменений в региональную программу, которые затем утверждаются постановлением администрации Костромской области.
Договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту должен предусматривать в том числе, установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет
Собственникам помещений в многоквартирных домах, в которых принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и самостоятельно заключающим договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме необходимо учитывать, что в соответствии с изменениями, внесенными в п. 2 ч. 4 ст. 177 Жилищного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», указанный договор должен предусматривать в том числе, установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет.
Порядок направления обращения с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства
Каковы особенности установления тождественности и схожести фирменных наименований организаций, владеющих лицензиями на осуществление деятельности по управлению МКД?
Данные особенности разъяснены в письме Минстроя России от 21.06.2018 № 26618-АЧ/04 "Об оценке тождественности и схожести фирменных наименований лицензиатов", в котором, в частности, сообщается, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ определение тождественности и схожести наименований юридических лиц может определяться путем установления:
- графического сходства наименований;
- смыслового сходства наименований;
- звукового сходства при различном написании слов.
Указанные признаки рекомендуется учитывать как в отдельности, так и в совокупности. Также необходимо сопоставлять как полное, так и сокращенное наименование юридического лица, которое указывается в его уставных документах и ЕГРЮЛ. При этом наименование следует считать тождественным, если оно совпадает с ним во всех элементах, а сходнымм до степени смешения - если оно ассоциируется с ним в целом, несмотря на их отдельные различия.
При определении даты возникновения права на фирменное наименование необходимо учитывать дату выдачи лицензии на осуществелние деятельности по управлению МКД, а при совпадении дат - число номера лицензии.
- графического сходства наименований;
- смыслового сходства наименований;
- звукового сходства при различном написании слов.
Указанные признаки рекомендуется учитывать как в отдельности, так и в совокупности. Также необходимо сопоставлять как полное, так и сокращенное наименование юридического лица, которое указывается в его уставных документах и ЕГРЮЛ. При этом наименование следует считать тождественным, если оно совпадает с ним во всех элементах, а сходнымм до степени смешения - если оно ассоциируется с ним в целом, несмотря на их отдельные различия.
При определении даты возникновения права на фирменное наименование необходимо учитывать дату выдачи лицензии на осуществелние деятельности по управлению МКД, а при совпадении дат - число номера лицензии.
Существуют или нет правила установки ограждений на земельном участке, являющемся придомовой территорией многоквартирного жилого дома в г. Костроме?
Порядок установки ограждений на территории города Костромы определен Правилами благоустройства города Костромы, утвержденными решением Думы города Костромы от 25.04.2013 № 60, понятие ограждения и порядок согласования схемы его размещения на земельном участке утвержден решением Думы города Костромы от 04.12.2014 № 233.
Под ограждениями в соответствии с частью 2 статьи 2 указанного порядка понимаются ограды, заборы, шлагбаумы, столбы, цепи, газонные (тротуарные) ограждения, другие сооружения и объекты, препятствующие или ограничивающие проход (и движение) пешеходов и (или) проезд транспортных средств.
В целях установки ограждения необходимо направить в комиссию, создаваемую Администрацией г. Костромы, следующие документы:
1) письменное заявление о согласовании схемы ограждения земельного участка (далее – Схема), оформляемое в свободной форме;
2) письменное согласие собственника(ов) земельного участка на установку ограждения на данном земельном участке (в случае если с заявлением обращается лицо, не являющееся собственником данного земельного участка);
3) Схема ограждения земельного участка, включающая в себя план-схему земельного участка, выполненную на топографической съемке в масштабе 1:500 с указанием места размещения, размеров, внешнего вида, материалов изготовления ограждения, в том числе калиток и ворот;.
4) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которое должно содержать решение об установке ограждения земельного участка и определение лица, уполномоченного обратиться за согласованием Схемы ограждения земельного участка;
5) письменное согласование собственников или иных правообладателей инженерных коммуникаций, расположенных в месте, где планируется установить ограждение.
Комиссия принимает решение о согласовании Схемы либо об отказе в согласовании в течение 30 дней со дня поступления заявления с приложением необходимого пакета документов. Установка собственниками жилых помещений в многоквартирном доме на придомовой территории различных ограждений препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и (или) проезд транспортных средств без согласования является нарушением правил благоустройства г. Костромы, подобные ограждения подлежат сносу. Контроль за содержанием ограждений и порядком их установки осуществляет Управление муниципальных инспекций Администрации города Костромы.
Под ограждениями в соответствии с частью 2 статьи 2 указанного порядка понимаются ограды, заборы, шлагбаумы, столбы, цепи, газонные (тротуарные) ограждения, другие сооружения и объекты, препятствующие или ограничивающие проход (и движение) пешеходов и (или) проезд транспортных средств.
В целях установки ограждения необходимо направить в комиссию, создаваемую Администрацией г. Костромы, следующие документы:
1) письменное заявление о согласовании схемы ограждения земельного участка (далее – Схема), оформляемое в свободной форме;
2) письменное согласие собственника(ов) земельного участка на установку ограждения на данном земельном участке (в случае если с заявлением обращается лицо, не являющееся собственником данного земельного участка);
3) Схема ограждения земельного участка, включающая в себя план-схему земельного участка, выполненную на топографической съемке в масштабе 1:500 с указанием места размещения, размеров, внешнего вида, материалов изготовления ограждения, в том числе калиток и ворот;.
4) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которое должно содержать решение об установке ограждения земельного участка и определение лица, уполномоченного обратиться за согласованием Схемы ограждения земельного участка;
5) письменное согласование собственников или иных правообладателей инженерных коммуникаций, расположенных в месте, где планируется установить ограждение.
Комиссия принимает решение о согласовании Схемы либо об отказе в согласовании в течение 30 дней со дня поступления заявления с приложением необходимого пакета документов. Установка собственниками жилых помещений в многоквартирном доме на придомовой территории различных ограждений препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и (или) проезд транспортных средств без согласования является нарушением правил благоустройства г. Костромы, подобные ограждения подлежат сносу. Контроль за содержанием ограждений и порядком их установки осуществляет Управление муниципальных инспекций Администрации города Костромы.
Чье разрешение необходимо оператору связи для размещения своего оборудования в помещениях и на конструкциях многоквартирного дома с целью оказания услуг отдельным жителям этого дома
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.
В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, не может являться самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование. Такие договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме. В силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.
Кроме того, абзацем 2 пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» предусмотрено право собственника или иного владельца недвижимого имущества требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.
Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
Управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу.
Данная правовая позиция неоднократно высказывалась Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 11.09.2017 № 305-АД17-6347, от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100, от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613. В целях обеспечения единообразия судебной практики она закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.
В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, не может являться самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование. Такие договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме. В силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.
Кроме того, абзацем 2 пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» предусмотрено право собственника или иного владельца недвижимого имущества требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.
Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
Управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу.
Данная правовая позиция неоднократно высказывалась Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 11.09.2017 № 305-АД17-6347, от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100, от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613. В целях обеспечения единообразия судебной практики она закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.
Как определяется оценочная стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в ходе формирования фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах
Минстроем России издан Приказ от 25.09.2018 № 618/пр "Об утверждении методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома", рекомендующий органам государственной власти субъектов РФ при расчёте оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (далее – МКД) в ходе формирования фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, учитывать:
суммарную стоимость всех работ и (или) услуг по капитальному ремонту соответствующего МКД, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД,
стоимость разработки проектной документации в установленных случаях;
стоимость услуг по строительному контролю;
необходимость выполнения в течение срока действия региональной программы работ и (или) услуг по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа МКД исходя из нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта.
При этом стоимость каждой услуги и (или) работы рекомендуется определять исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ, утвержденной нормативным правовым актом субъекта РФ. В Костромской области указанные нормативы установлены уполномоченным органом – департаментом топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Костромской области постановлением от 17.04.2018 № 8-НП «Об установлении нормативов предельных затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов по видам работ на единицу измерений и определении предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах».
суммарную стоимость всех работ и (или) услуг по капитальному ремонту соответствующего МКД, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД,
стоимость разработки проектной документации в установленных случаях;
стоимость услуг по строительному контролю;
необходимость выполнения в течение срока действия региональной программы работ и (или) услуг по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа МКД исходя из нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта.
При этом стоимость каждой услуги и (или) работы рекомендуется определять исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ, утвержденной нормативным правовым актом субъекта РФ. В Костромской области указанные нормативы установлены уполномоченным органом – департаментом топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Костромской области постановлением от 17.04.2018 № 8-НП «Об установлении нормативов предельных затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов по видам работ на единицу измерений и определении предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах».
Мою квартиру затопило. Как заставить управляющую компанию составить акт о залитии квартиры, и кто оплатит мне ущерб?
Согласно п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила) в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен. В соответствии с п. 151 Правил вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг или вследствие непредоставления потребителю полной и достоверной информации о предоставляемых коммунальных услугах, подлежит возмещению исполнителем в полном объеме независимо от вины исполнителя. В соответствии с п.1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В порядке досудебного урегулирования спора Вы можете самостоятельно определить размер причиненного вреда и предложить виновному лицу возместить его добровольно (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Согласие виновного лица на добровольное возмещение вреда фиксируется в письменном соглашении, в котором оговаривается размер, порядок и сроки возмещения, ответственность сторон за нарушения обязательств по соглашению (ст. 421 ГК РФ). В случае не возможности его установления самостоятельно Вы вправе обратиться к независимому оценщику для заключения договора о проведении оценки имущественного вреда. Если виновное лицо отказывается урегулировать спор в досудебном порядке, вопрос подлежит разрешению в судебном порядке.
Кто примет меры к нашей управляющей компании? За два года эксплуатации с момента постройки, выявлено множество недостатков и нарушений? Кто и за чей счёт их будет устранять?
Обязанность по устранению выявленных в течение гарантийного срока (5 лет) недостатков, допущенных при строительстве жилого дома, несет лицо, осуществившее строительство данного жилого дома. Претензии, связанные со строительными дефектами, а также проектными решениями, в течение гарантийного срока необходимо адресовать застройщику многоквартирного дома. Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках. В случае не разрешения вопроса в добровольном порядке, собственники вправе обратиться в суд для решения вопроса о понуждении застройщика к выполнению работ по устранению выявленных недостатков, либо о возмещении вреда, причиненного вследствие разрушения или повреждения многоквартирного дома.
Требуется ли разрешение собственников помещений МКД для осуществления работ по приспособлению общего имущества в этом доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в нем
Согласно ч. 4.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
Как подать жалобу на управляющую компанию?
Собственники помещений в многоквартирных домах не всегда довольны работой управляющих организаций. Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ (ред. от 27.11.2017) "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (далее – ФЗ № 59) предусмотрено право граждан на обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций. Направить жалобы, предложения, заявления по вопросам работы управляющих организаций в адрес надзорного органа – государственной жилищной инспекции Костромской области они могут несколькими способами:
Подать письменное заявление. Заявление может быть как индивидуальным, так и коллективным. Это наиболее привычный и чаще всего используемый в настоящее время способ.
Личный приём. Во время приёма заявитель может получить ответ устно в ходе приёма и поставить в карточку отметку о том, что вопрос решён, либо на полученное в ходе приема обращение заявителю в соответствии со ст.11 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ будет направлен письменный ответ.
Оставить обращение на сайте инспекции. Главным недостатком этого способа является то, что в соответствие с требованиями Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» данные обращения не могут служить основанием для проведения внеплановых проверок в отношении юридических лиц.
Направить обращение посредством Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) (https://dom. gosuslugi.ru). Данный способ подачи обращений все активнее используется костромичами при направлении обращений в различные инстанции, в том числе и в адрес государственной жилищной инспекции Костромской области.
К основным достоинствам данного способа можно отнести возможность направления обращений в удобное время с любого гаджета, имеющего выход в сеть Интернет, возможность отслеживания сроков и результатов рассмотрения обращений. Кроме того, процедура подачи обращений через ГИС ЖКХ предусматривает необходимость прохождения идентификации и аутентификации, что придает такому электронном обращению статус официальной информации. И, как и письменное обращение, обращение, поданное через ГИС ЖКХ, служит основанием для проведения внеплановых проверок в отношении юридических лиц, по результатам проведения которых, в случае выявления нарушений со стороны управляющей организации, в отношении нее (либо должностного лица организации) могут быть применены меры административного характера.
Пошаговая инструкция регистрации и подачи заявления посредством информационной системы ГИС ЖКХ размещена на официальном сайте государственной жилищной инспекции Костромской области в разделе «Обращения граждан/общая информация/ порядок направления обращения с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства).
Подать письменное заявление. Заявление может быть как индивидуальным, так и коллективным. Это наиболее привычный и чаще всего используемый в настоящее время способ.
Личный приём. Во время приёма заявитель может получить ответ устно в ходе приёма и поставить в карточку отметку о том, что вопрос решён, либо на полученное в ходе приема обращение заявителю в соответствии со ст.11 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ будет направлен письменный ответ.
Оставить обращение на сайте инспекции. Главным недостатком этого способа является то, что в соответствие с требованиями Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» данные обращения не могут служить основанием для проведения внеплановых проверок в отношении юридических лиц.
Направить обращение посредством Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) (https://dom. gosuslugi.ru). Данный способ подачи обращений все активнее используется костромичами при направлении обращений в различные инстанции, в том числе и в адрес государственной жилищной инспекции Костромской области.
К основным достоинствам данного способа можно отнести возможность направления обращений в удобное время с любого гаджета, имеющего выход в сеть Интернет, возможность отслеживания сроков и результатов рассмотрения обращений. Кроме того, процедура подачи обращений через ГИС ЖКХ предусматривает необходимость прохождения идентификации и аутентификации, что придает такому электронном обращению статус официальной информации. И, как и письменное обращение, обращение, поданное через ГИС ЖКХ, служит основанием для проведения внеплановых проверок в отношении юридических лиц, по результатам проведения которых, в случае выявления нарушений со стороны управляющей организации, в отношении нее (либо должностного лица организации) могут быть применены меры административного характера.
Пошаговая инструкция регистрации и подачи заявления посредством информационной системы ГИС ЖКХ размещена на официальном сайте государственной жилищной инспекции Костромской области в разделе «Обращения граждан/общая информация/ порядок направления обращения с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства).
Кто вправе проводить обследования конструктивных элементов многоквартирного дома и давать заключения об их техническом состоянии
Согласно Перечню видов инженерных изысканий, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 № 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства", работы по обследованию состояния строительных конструкций зданий и сооружений являются специальным видом инженерных изысканий.
Частью 2 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, в том числе по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий (сокращенное название – СРО).
В силу п. 4.1 Межгосударственного стандарта «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. ГОСТ 31937-2011», введенного в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.12.2012 № 1984-ст, обследование технического состояния зданий и сооружений проводят силами специализированных организаций, оснащенных современной приборной базой и имеющих в своем составе высококвалифицированных и опытных специалистов. Требования к таким организациям определяются органом исполнительной власти, уполномоченным на ведение государственного строительного надзора.
Частью 2 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, в том числе по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий (сокращенное название – СРО).
В силу п. 4.1 Межгосударственного стандарта «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. ГОСТ 31937-2011», введенного в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.12.2012 № 1984-ст, обследование технического состояния зданий и сооружений проводят силами специализированных организаций, оснащенных современной приборной базой и имеющих в своем составе высококвалифицированных и опытных специалистов. Требования к таким организациям определяются органом исполнительной власти, уполномоченным на ведение государственного строительного надзора.
Какой установлен порядок проведения переустройства и перепланировки нежилых помещений, расположенных в МКД, не являющихся общей собственностью собственников помещений в этом доме
С 2019 года урегулирован порядок проведения переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме и находящихся в собственности физических и юридических лиц. Данный порядок установлен Жилищным кодексом Российской Федерации и аналогичен ранее действовавшему для жилых помещений.
В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе приступить к работам по переустройству и (или) перепланировке помещений, находящихся в их собственности, после получения разрешения от органа местного самоуправления на основании поданного заявления по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266, с приложением документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе проекта переустройства и (или) перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке.
Завершение работ и их соответствие проекту должно быть подтверждено актом приемочной комиссии органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на данные работы, который направляется органом местного самоуправления вместе с новым техническим планом, выполненным кадастровым инженером по заявке правообладателя помещения за его счет, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе приступить к работам по переустройству и (или) перепланировке помещений, находящихся в их собственности, после получения разрешения от органа местного самоуправления на основании поданного заявления по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266, с приложением документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе проекта переустройства и (или) перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке.
Завершение работ и их соответствие проекту должно быть подтверждено актом приемочной комиссии органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на данные работы, который направляется органом местного самоуправления вместе с новым техническим планом, выполненным кадастровым инженером по заявке правообладателя помещения за его счет, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.
Обязано ли ТСЖ размещать информацию на сайте www.reformagkh.ru?
Размещение информации путем обязательного опубликования на сайте www.reformagkh.ru было предусмотрено требованиями Стандарта раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 г. № 731 исходя из положений ч. 10 ст. 161 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4, ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ, положения части 10 статьи 161 ЖК РФ применялись на территориях субъектов Российской Федерации до 1 января 2018 г.
На территориях субъектов Российской Федерации, заключивших соглашения об опытной эксплуатации государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ), положения части 10 статьи 161 ЖК РФ не применяются по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу указанного соглашения. Соглашение об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории Костромской области подписано 13.03.2015 г. и вступило в силу с 01.04.2016 г.
Таким образом, с 01.08.2016 г. на территории Костромской области применяются положения ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ о ином порядке размещения информации.
Таким образом, с 01.08.2016 на территории Костромской области не предусмотрено обязанности для управляющих организаций и ТСЖ раскрывать информацию о своей деятельности путем ее размещения на сайте www.reformagkh.ru, а также иными способами, предусмотренными Стандартом.
В соответствии с ч. 4, ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ, положения части 10 статьи 161 ЖК РФ применялись на территориях субъектов Российской Федерации до 1 января 2018 г.
На территориях субъектов Российской Федерации, заключивших соглашения об опытной эксплуатации государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ), положения части 10 статьи 161 ЖК РФ не применяются по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу указанного соглашения. Соглашение об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ на территории Костромской области подписано 13.03.2015 г. и вступило в силу с 01.04.2016 г.
Таким образом, с 01.08.2016 г. на территории Костромской области применяются положения ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ о ином порядке размещения информации.
Таким образом, с 01.08.2016 на территории Костромской области не предусмотрено обязанности для управляющих организаций и ТСЖ раскрывать информацию о своей деятельности путем ее размещения на сайте www.reformagkh.ru, а также иными способами, предусмотренными Стандартом.
Нужно ли согласие членов ТСЖ на размещение их персональных данных в ГИС ЖКХ или достаточно заявления о вступлении в ТСЖ? Если нужно такое согласие, а член ТСЖ его не хочет предоставлять, то как вносить персональные данные?
Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» утвержден раздел 10 состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, согласно которому ТСЖ размещают в закрытой части ГИС ЖКХ сведения, позволяющие идентифицировать члена ТСЖ – информацию о документе, удостоверяющего личность.
Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» установлено, что согласие на обработку персональных данных может быть дано субъектом персональных данных или его представителем в любой позволяющей подтвердить факт его получения форме, если иное не установлено федеральным законом (ч. 1 ст. 9 № 152-ФЗ).
В случаях, предусмотренных федеральным законом, обработка персональных данных осуществляется только с согласия в письменной форме субъекта персональных данных (ч. 4 ст. 9 № 152-ФЗ).
Поскольку Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» не содержит указаний на необходимость получения поставщиками информации (ТСЖ) письменного согласия на обработку персональных данных субъектов персональных данных (членов ТСЖ) при размещении информации в ГИС ЖКХ, то письменного согласия на обработку персональных данных не требуется. Фактом получения ТСЖ от члена ТСЖ согласия на обработку его персональных данных будет являться заявление, содержащее просьбу о вступлении в члены ТСЖ.
Кроме того, в ГИС ЖКХ размещена политика ФГУП «Почта России» (оператор ГИС ЖКХ) в отношении обработки персональных данных, предусмотренная к размещению операторами по обработке персональных данных, содержащая принципы и условия обработки персональных данных, обязанности оператора, права субъектов персональных данных, сведения о безопасности персональных данных.
Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» установлено, что согласие на обработку персональных данных может быть дано субъектом персональных данных или его представителем в любой позволяющей подтвердить факт его получения форме, если иное не установлено федеральным законом (ч. 1 ст. 9 № 152-ФЗ).
В случаях, предусмотренных федеральным законом, обработка персональных данных осуществляется только с согласия в письменной форме субъекта персональных данных (ч. 4 ст. 9 № 152-ФЗ).
Поскольку Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» не содержит указаний на необходимость получения поставщиками информации (ТСЖ) письменного согласия на обработку персональных данных субъектов персональных данных (членов ТСЖ) при размещении информации в ГИС ЖКХ, то письменного согласия на обработку персональных данных не требуется. Фактом получения ТСЖ от члена ТСЖ согласия на обработку его персональных данных будет являться заявление, содержащее просьбу о вступлении в члены ТСЖ.
Кроме того, в ГИС ЖКХ размещена политика ФГУП «Почта России» (оператор ГИС ЖКХ) в отношении обработки персональных данных, предусмотренная к размещению операторами по обработке персональных данных, содержащая принципы и условия обработки персональных данных, обязанности оператора, права субъектов персональных данных, сведения о безопасности персональных данных.
Необходимо ли ТСЖ заключать договоры управления с собственниками помещений в доме?
Статьей 137 ЖК РФ предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. В соответствии с п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества. Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках.
Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.
Таким образом, отношения между собственником помещения и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
На основании выше изложенного, следует, что гораздо больший интерес в заключение договора на предоставления ЖКУ может и должен иметь собственник помещения, поскольку такой договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя. Кроме того, сторонами по договору могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязательств. При этом, председатель ТСЖ при отсутствии подписанного с собственником договора управления при выполнении вышеуказанных условий не может быть привлечен к административной ответственности.
Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках.
Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.
Таким образом, отношения между собственником помещения и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
На основании выше изложенного, следует, что гораздо больший интерес в заключение договора на предоставления ЖКУ может и должен иметь собственник помещения, поскольку такой договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя. Кроме того, сторонами по договору могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязательств. При этом, председатель ТСЖ при отсутствии подписанного с собственником договора управления при выполнении вышеуказанных условий не может быть привлечен к административной ответственности.
В каком объеме ТСЖ обязаны размещать информацию о планах работ в ГИС ЖКХ?
Информация о перечне оказываемых услуг, выполняемых работ по управлению МКД, об их объёме, о качестве и периодичности (сроках) их предоставления, оказания, выполнения и стоимости указанных услуг, работ, а также соответствующие договоры на предоставление или оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ, размещаются не позднее 15 дней со дня начала осуществления обязанностей по управлению МКД, либо со дня изменений.
Способы внесения информации для ТСЖ:
- вносить данные в ГИС ЖКХ из готового перечня работ,
- вносить данные со сметы.
Если домом управляет ТСЖ, перечень услуг и работ по содержанию жилого помещения в таком доме утверждается общим собранием членов ТСЖ.
Указанный план, в числе прочего, используется при составлении сметы расходов ТСЖ, которая также утверждается ОСЧ ТСЖ. В соответствии с утверждёнными ОСЧ ТСЖ планом содержания и сметами доходов и расходов правление ТСЖ осуществляет управление МКД и обеспечивает содержание и ремонт ОИ. Используя функционал ГИС ЖКХ, при заполнении планов работ, необходимо использовать раздел справочники, выбирая работы из типового перечня. Справочник предварительно заполнен и рекомендован к использованию разработчиками портала.
При этом объем занесения информации по перечню выполняемых работ определен требованиями п. 3.3 Раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минстроя России, Минкомсвязи России от 29.02.2016 № 74/114/пр. В соответствии с указанным пунктом перечень выполняемых работ заполняется наиболее подробно с указанием наименований, сроков, стоимости и периодичности выполнения каждой работы.
Способы внесения информации для ТСЖ:
- вносить данные в ГИС ЖКХ из готового перечня работ,
- вносить данные со сметы.
Если домом управляет ТСЖ, перечень услуг и работ по содержанию жилого помещения в таком доме утверждается общим собранием членов ТСЖ.
Указанный план, в числе прочего, используется при составлении сметы расходов ТСЖ, которая также утверждается ОСЧ ТСЖ. В соответствии с утверждёнными ОСЧ ТСЖ планом содержания и сметами доходов и расходов правление ТСЖ осуществляет управление МКД и обеспечивает содержание и ремонт ОИ. Используя функционал ГИС ЖКХ, при заполнении планов работ, необходимо использовать раздел справочники, выбирая работы из типового перечня. Справочник предварительно заполнен и рекомендован к использованию разработчиками портала.
При этом объем занесения информации по перечню выполняемых работ определен требованиями п. 3.3 Раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утвержденных приказом Минстроя России, Минкомсвязи России от 29.02.2016 № 74/114/пр. В соответствии с указанным пунктом перечень выполняемых работ заполняется наиболее подробно с указанием наименований, сроков, стоимости и периодичности выполнения каждой работы.
О ремонте проездов, расположенных на дворовых территориях МКД
Если согласно Публичной кадастровой карты проезд расположен на размежеванном земельном участке, поставленном на государственный учет, то в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, он и иные расположенные на нем объекты недвижимого имущества переходят в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание не только принадлежащих им помещений, но и соразмерно своей доле в праве общей собственности участвовать в расходах на содержание общего имущества. Согласно п. 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2016 № 491, собственники помещений в МКД вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ с учетом выбранного способа управления МКД.
Согласно п. 17 приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.11.2003 № 170, ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток относится к текущему ремонту, который осуществляется управляющей МКД компанией или собственниками помещений в МКД при непосредственном способе управления МКД.
В случае, когда земельный участок под МКД и придомовой территорией не размежеван и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, в силу п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указанная земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, в соответствии с федеральным законодательством подъезды к жилым домами относятся к автомобильным дорогам местного значения, являются объектами транспортной инфраструктуры поселений и городов и обязанность по их надлежащему содержанию относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Согласно Указу Президента Российской Федерации от 15.06.1998 № 711 и ст. 12 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» на Государственную инспекцию безопасности дорожного движения МВД Российской Федерации возлагается обязанность по осуществлению государственного контроля (надзора) за соблюдением правил, стандартов, технических норм и иных требований нормативных документов в области обеспечения безопасности дорожного движения. В силу положений пп. 2.1 ст.13 указанного закона полиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляются права, в том числе требовать от государственных и муниципальных органов, общественных объединений и организаций обеспечивать безопасность дорожного движения при содержании проездов к многоквартирным домам, привлекать к административной ответственности должностных и юридических лиц, выдавать предписания в случае установления нарушений.
Указанная правовая позиция подтверждена органами прокуратуры Костромской области
Кроме того, отремонтировать дворовые проезды в г. Костроме жители многоэтажек могут воспользовавшись действующими специальными программы по благоустройству дворовых территорий, финансируемыми из бюджетов различных уровней. Для этого они по решению общего собрания собственников помещений в МКД могут направить соответствующую заявку
В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание не только принадлежащих им помещений, но и соразмерно своей доле в праве общей собственности участвовать в расходах на содержание общего имущества. Согласно п. 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2016 № 491, собственники помещений в МКД вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ с учетом выбранного способа управления МКД.
Согласно п. 17 приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.11.2003 № 170, ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток относится к текущему ремонту, который осуществляется управляющей МКД компанией или собственниками помещений в МКД при непосредственном способе управления МКД.
В случае, когда земельный участок под МКД и придомовой территорией не размежеван и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, в силу п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указанная земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, в соответствии с федеральным законодательством подъезды к жилым домами относятся к автомобильным дорогам местного значения, являются объектами транспортной инфраструктуры поселений и городов и обязанность по их надлежащему содержанию относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Согласно Указу Президента Российской Федерации от 15.06.1998 № 711 и ст. 12 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» на Государственную инспекцию безопасности дорожного движения МВД Российской Федерации возлагается обязанность по осуществлению государственного контроля (надзора) за соблюдением правил, стандартов, технических норм и иных требований нормативных документов в области обеспечения безопасности дорожного движения. В силу положений пп. 2.1 ст.13 указанного закона полиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляются права, в том числе требовать от государственных и муниципальных органов, общественных объединений и организаций обеспечивать безопасность дорожного движения при содержании проездов к многоквартирным домам, привлекать к административной ответственности должностных и юридических лиц, выдавать предписания в случае установления нарушений.
Указанная правовая позиция подтверждена органами прокуратуры Костромской области
Кроме того, отремонтировать дворовые проезды в г. Костроме жители многоэтажек могут воспользовавшись действующими специальными программы по благоустройству дворовых территорий, финансируемыми из бюджетов различных уровней. Для этого они по решению общего собрания собственников помещений в МКД могут направить соответствующую заявку
Прошу разъяснить новый порядок расчета платы за вывоз мусора?
На основании ч. 8 ст. 23 Федерального закона от 29.12.2014 № 458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее - ТКО) в Костромской области на территории I зоны действия регионального оператора по обращению с ТКО (далее – регоператор) наступила 01.12.2018 года, на территории II и III зон – с 01.01.2019.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг регулируют Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).
Обязанности исполнителя услуги по обращению с ТКО определены в п. 148(22) Правил № 354, п.п. а), г), е) которого закреплено, что исполнитель обязан:
предоставлять потребителю коммунальную услугу по обращению с ТКО в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Правилами № 354 и договором, содержащим положения о предоставлении указанной коммунальной услуги;
производить в установленном Правилами № 354 порядке расчет размера платы за предоставленную коммунальную услугу и при наличии оснований производить перерасчет размера платы за указанную коммунальную услугу, в том числе в связи с предоставлением коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
принимать сообщения потребителей о факте предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, - также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя.
Согласно п. 148(36) Правил № 354 при отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.
В соответствии с п. 148(45) Правил № 354 при предоставлении в расчетном периоде потребителю услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
Требования к качеству коммунальной услуги по обращению с ТКО, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления указанной коммунальной услуги, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами при предоставлении такой коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении №1 к Правилам № 354.
Установление факта предоставления коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, осуществляется в порядке, предусмотренном разделом Х Правил № 354.
Уменьшение размера платы за коммунальную услугу ненадлежащего качества осуществляется в соответствии с разделом IХ Правил № 354.
Таким образом, в соответствии с п. 148(36) Правил № 354 собственник нескольких объектов недвижимости должен оплачивать коммунальную услугу по обращению с ТКО по всем адресам, а не только по фактическому месту жительства. Снижение платы вплоть до полного освобождения возможно в случаях временного отсутствия по месту постоянного проживания (более 5 суток) на основании справки с места пребывания, а также заявления с просьбой о перерасчете стоимости услуги за период отсутствия по месту регистрации либо в связи с оказанием услуги ненадлежащего качества на основании соответствующих актов.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг регулируют Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).
Обязанности исполнителя услуги по обращению с ТКО определены в п. 148(22) Правил № 354, п.п. а), г), е) которого закреплено, что исполнитель обязан:
предоставлять потребителю коммунальную услугу по обращению с ТКО в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Правилами № 354 и договором, содержащим положения о предоставлении указанной коммунальной услуги;
производить в установленном Правилами № 354 порядке расчет размера платы за предоставленную коммунальную услугу и при наличии оснований производить перерасчет размера платы за указанную коммунальную услугу, в том числе в связи с предоставлением коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
принимать сообщения потребителей о факте предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, - также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя.
Согласно п. 148(36) Правил № 354 при отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.
В соответствии с п. 148(45) Правил № 354 при предоставлении в расчетном периоде потребителю услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
Требования к качеству коммунальной услуги по обращению с ТКО, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления указанной коммунальной услуги, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами при предоставлении такой коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении №1 к Правилам № 354.
Установление факта предоставления коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, осуществляется в порядке, предусмотренном разделом Х Правил № 354.
Уменьшение размера платы за коммунальную услугу ненадлежащего качества осуществляется в соответствии с разделом IХ Правил № 354.
Таким образом, в соответствии с п. 148(36) Правил № 354 собственник нескольких объектов недвижимости должен оплачивать коммунальную услугу по обращению с ТКО по всем адресам, а не только по фактическому месту жительства. Снижение платы вплоть до полного освобождения возможно в случаях временного отсутствия по месту постоянного проживания (более 5 суток) на основании справки с места пребывания, а также заявления с просьбой о перерасчете стоимости услуги за период отсутствия по месту регистрации либо в связи с оказанием услуги ненадлежащего качества на основании соответствующих актов.
Мы проживаем в г. Костроме. Законно ли изменение платы за содержание и текущий ремонт в сторону увеличения, без предварительного уведомления жильцов и проведения общего собрания?
Анализ обращений по данному вопросу, поступивших в Инспекцию, показал, что, как правило, данные действия проводятся управляющими компаниями в рамках заключенного с собственниками помещений договора управления, в котором предусмотрен раздел о порядке расчётов и пункт, согласно которому при отсутствии решения собственников об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт управляющая компания вправе применять в расчётах размер платы, установленный постановлением администрации города Костромы. Поэтому в 2015-2019 годах в соответствии с указанным пунктом, управляющими компаниями собственникам помещений в домах, не представившим копии протоколов общего собрания с решением об установлении размера платы за содержание и ремонт плата за содержание начисляется в размерах, устанавливаемых Администрацией города Костромы. В случае внесения изменений в постановление от 25.06.2015 года № 1500, изменяется размер платы за содержание. В настоящее время действует редакция указанного постановления от 21.11.2018.
Согласно п. 31, 32 и 37 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме подлежат размещению на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Предложения управляющей компании должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Согласно п. 31, 32 и 37 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме подлежат размещению на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Предложения управляющей компании должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Почему в платежных документах плата за горячую воду отражается двумя строками (плата на «подогрев» и «холодное водоснабжение для горячего водоснабжения»)?
В соответствии с ч. 2 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. На территории Костромской области органом власти, уполномоченным на установление тарифов на коммунальные услуги, является департамент государственного регулирования цен и тарифов Костромской области. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» на горячую воду в закрытой системе горячего водоснабжения департаментом установлен двухкомпонентный тариф на горячую воду, состоящий из компонента на холодную воду, используемую в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.
Порядок начисления платы за коммунальные услуги, в том числе за горячее водоснабжение определен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 (далее – Правила). Согласно п.п. в) п. 69 Правил в платежном документе должны указываться размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения их объемов (при применении в расчетах за коммунальные услуги по горячему водоснабжению двухкомпонентных тарифов на горячую воду - величина каждого из компонентов, единицы измерения объема (количества) горячей воды и тепловой энергии в натуральных величинах).
Порядок начисления платы за коммунальные услуги, в том числе за горячее водоснабжение определен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 (далее – Правила). Согласно п.п. в) п. 69 Правил в платежном документе должны указываться размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения их объемов (при применении в расчетах за коммунальные услуги по горячему водоснабжению двухкомпонентных тарифов на горячую воду - величина каждого из компонентов, единицы измерения объема (количества) горячей воды и тепловой энергии в натуральных величинах).
Порядок оплаты коммунальной услуги по отоплению.
С 01 января 2019 года для целей расчета платы за отопление в Приложении 2 к Правилам № 354 (в редакции от 28.12.2018) введено понятие показателя общей площади помещений, входящих в состав общего имущества. К ним отнесены межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, тамбуры, холлы, вестибюли, колясочные, помещения охраны (консьержа).
Порядок расчета платы за отопление зависит от оснащённости многоквартирного дома и отдельных его помещений приборами учета тепловой энергии.
При осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, определяется по формуле 2(3) Приложения 2 к Правилам № 354.
Плата за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета тепловой энергии либо индивидуальные приборы учета тепловой энергии установлены не во всех помещениях, определяется по формулам 3 и 3(1) Приложения 2 к Правилам № 354.
Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета (распределителями) тепловой энергии, определяется по формуле 3(3) Приложения 2 к Правилам № 354.
Вышеуказанные формулы применяются в расчете платы за отопление для потребителей, проживающих как в квартирах с центральным отоплением, так и в квартирах, переведенных на автономное отопление. При этом, для квартир, переведенных на автономное отопление с соблюдением требований законодательства, объем потребления тепловой энергии в жилом помещении принимается равным «0», что позволяет вносить плату только за отопление помещений, входящих в состав общего имущества.
Порядок расчета платы за отопление зависит от оснащённости многоквартирного дома и отдельных его помещений приборами учета тепловой энергии.
При осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, определяется по формуле 2(3) Приложения 2 к Правилам № 354.
Плата за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета тепловой энергии либо индивидуальные приборы учета тепловой энергии установлены не во всех помещениях, определяется по формулам 3 и 3(1) Приложения 2 к Правилам № 354.
Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета (распределителями) тепловой энергии, определяется по формуле 3(3) Приложения 2 к Правилам № 354.
Вышеуказанные формулы применяются в расчете платы за отопление для потребителей, проживающих как в квартирах с центральным отоплением, так и в квартирах, переведенных на автономное отопление. При этом, для квартир, переведенных на автономное отопление с соблюдением требований законодательства, объем потребления тепловой энергии в жилом помещении принимается равным «0», что позволяет вносить плату только за отопление помещений, входящих в состав общего имущества.
Собственник помещения в многоквартирном доме за счет собственных средств выполнил работы по ремонту общего имущества. Возможно или нет взыскать понесенные затраты?
Согласно сложившейся судебной практике (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2018 № 15АП-20776/2017 по делу № А53-24384/2017, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 № Ф03-4517/2014 по делу № А73-16369/2012) требования о взыскании денежных средств, затраченных одним из собственников помещений в многоквартирном доме на ремонт общего имущества, подлежат удовлетворению в судебном порядке в случае представления данным собственником доказательств необходимости и неотложности выполнения произведенных им работ, а также при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости ремонта общего имущества, и уведомления об этом управляющей организации.
Суды удовлетворяя требование собственника помещения о возмещении управляющей организацией затрат на ремонт общего имущества, указывают на наличие решения внеочередного общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, а также письменных сообщений собственника в адрес управляющей организации с указанием плохого состояния общего имущества и необходимости его ремонта.
Следует также обратить внимание, что согласно позиции судов при рассмотрении подобных исков подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации.
Суды удовлетворяя требование собственника помещения о возмещении управляющей организацией затрат на ремонт общего имущества, указывают на наличие решения внеочередного общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, а также письменных сообщений собственника в адрес управляющей организации с указанием плохого состояния общего имущества и необходимости его ремонта.
Следует также обратить внимание, что согласно позиции судов при рассмотрении подобных исков подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации.
Допускается ли осуществление деятельности по сдаче жилых помещений по договорам найма на короткий срок, в том числе посуточно?
Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности и Общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности (в редакции приказа Росстандарта от 18.09.2019 № 711-ст) услуги по предоставлению временного жилья в помещениях, предоставляемых по договорам краткосрочного найма, оказываемые посетителям, находящимся вдали от своего места жительства, не относятся к гостиничным услугам. Предоставляться могут комната или квартира в многоэтажном доме, или одноэтажные бунгало, шале, коттеджи, домики. При этом возможно предоставление минимального объема дополнительных услуг. Наличие спальных мест, мест для хранения вещей, посуды, техники, постельного белья и т.д. не является признаком предоставления гостиничных услуг.
Согласно разделам VI и VIII приложения 5 «Требования к гостиницам» Положения о классификации гостиниц, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2019 № 158, для гостиниц категории «без звезд» минимальный состав гостиничных услуг предусматривает не только услугу по предоставлению физическим лицам средства размещения, но и наличие службы приема, с которой можно связаться круглосуточно, услуги по вручению корреспонденции гостям, утренней побудке (по просьбе), ежедневной уборке горничной номера, включая заправку постелей, смене постельного белья 1 раз в 5 дней, смене полотенец 1 раз в 3 дня, хранению ценностей в сейфе администрации, хранению багажа, вызову такси, скорой помощи и пользованию аптечкой, наличие туристской информации.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать свое имущество другим лицам, оставаясь собственником, распоряжаться им иным образом.
В силу положений п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники жилых помещений могут предоставлять принадлежащие им на праве собственности жилые помещения во владение (пользование) гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом гл. 35 ГК РФ не ограничивает минимальный срок найма, следовательно, собственники вправе сдавать свое жилье по договорам найма как на посуточной основе, так и на длительные сроки.
Следовательно, действующее законодательство не предусматривает запрет на осуществление деятельности по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма, сдача жилых помещений в аренду на короткий срок является законной.
Согласно разделам VI и VIII приложения 5 «Требования к гостиницам» Положения о классификации гостиниц, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2019 № 158, для гостиниц категории «без звезд» минимальный состав гостиничных услуг предусматривает не только услугу по предоставлению физическим лицам средства размещения, но и наличие службы приема, с которой можно связаться круглосуточно, услуги по вручению корреспонденции гостям, утренней побудке (по просьбе), ежедневной уборке горничной номера, включая заправку постелей, смене постельного белья 1 раз в 5 дней, смене полотенец 1 раз в 3 дня, хранению ценностей в сейфе администрации, хранению багажа, вызову такси, скорой помощи и пользованию аптечкой, наличие туристской информации.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать свое имущество другим лицам, оставаясь собственником, распоряжаться им иным образом.
В силу положений п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники жилых помещений могут предоставлять принадлежащие им на праве собственности жилые помещения во владение (пользование) гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом гл. 35 ГК РФ не ограничивает минимальный срок найма, следовательно, собственники вправе сдавать свое жилье по договорам найма как на посуточной основе, так и на длительные сроки.
Следовательно, действующее законодательство не предусматривает запрет на осуществление деятельности по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма, сдача жилых помещений в аренду на короткий срок является законной.
Требуется ли согласие собственников помещений в многоквартирном доме в г. Костроме на открытие в нежилых помещениях магазина и порядок использования земельного участка, на котором расположен такой МКД, собственниками жилых и нежилых помещений?
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами установлены в соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 и ч. 1 ст. 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правилами землепользования и застройки, утвержденными представительными органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений. В городе Костроме действуют правила землепользования и застройки, утвержденные Решением Думы г. Костромы от 16.12.2010 № 62 (далее – Правила).
Пунктом 4 части 2 статьи 20 Правил с учетом требований Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, разрешено размещение магазинов, обслуживающих жилую застройку, в отдельных встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях МКД, расположенных в зонах многоэтажной жилой застройки, если площадь таких помещений составляет не более 15% от общей площади дома. При этом должны соблюдаться санитарные и противопожарные нормы и правила. Согласование такого размещения с собственниками помещений МКД законодательством не предусмотрено. Принадлежность МКД к зоне многоэтажной жилой застройки устанавливается согласно схеме градостроительного зонирования (приложение № 1 к Правилам).
Если согласно Публичной кадастровой карте МКД расположен на размежеванном земельном участке, поставленном на государственный учет, то в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
Поэтому, порядок использования мест общего пользования, в данном случае придомовой территории, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. При невозможности решения спорных вопросов в досудебном порядке, собственники жилых и нежилых помещений, в том числе занимаемых магазинами, вправе обратиться в суд для их решения в рамках гражданского судопроизводства.
Пунктом 4 части 2 статьи 20 Правил с учетом требований Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, разрешено размещение магазинов, обслуживающих жилую застройку, в отдельных встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях МКД, расположенных в зонах многоэтажной жилой застройки, если площадь таких помещений составляет не более 15% от общей площади дома. При этом должны соблюдаться санитарные и противопожарные нормы и правила. Согласование такого размещения с собственниками помещений МКД законодательством не предусмотрено. Принадлежность МКД к зоне многоэтажной жилой застройки устанавливается согласно схеме градостроительного зонирования (приложение № 1 к Правилам).
Если согласно Публичной кадастровой карте МКД расположен на размежеванном земельном участке, поставленном на государственный учет, то в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
Поэтому, порядок использования мест общего пользования, в данном случае придомовой территории, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. При невозможности решения спорных вопросов в досудебном порядке, собственники жилых и нежилых помещений, в том числе занимаемых магазинами, вправе обратиться в суд для их решения в рамках гражданского судопроизводства.
Кто должен контролировать качество исполнения работ по капитальному ремонту МКД при накоплении средств на спецсчетах.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта. Решения о порядке привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту, порядке контроля качества проводимого капитального ремонта и лица, уполномоченного от имени собственников на осуществление такого контроля, в данном случае принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В целях недопущения нецелевого использования средств, сформированных на специальном счете, и определения действительного объема и видов ремонтных работ необходимо:
решение о проведении капитального ремонта принимать на основании технического заключения, оформленного по результатам обследования, проводимого в соответствии с требованиями ВСН 57-88 (р) с установлением действительного технического состояния здания и его элементов, получения количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции;
приемку в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий проводить комиссионно с участием лица ответственного за управление МКД (управляющая компания/ТСЖ), представителей органов местного самоуправления (по согласованию) в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок (п. 1.6 ВСН 42-85(р));
приемку завершенных капитальным ремонтом работ оформлять актом о приемке с учетом положений ВСН 42-85(р), который подписывает от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченное ими лицо (ч.5 ст.189 ЖК РФ).
В соответствии с требованиями законодательства в случае, когда общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и поручило управляющей организации, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделив управляющую организацию функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом саморегулируемой организации (СРО) соответствующего вида.
В случае, если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.
В соответствии с требованиями ЖК РФ не требуется членство в саморегулируемой организации для выполнения работ по договорам строительного генподряда стоимостью до трех миллионов рублей включительно. Однако для исключения случаев привлечения к работам недобросовестных подрядных организаций, не способных качественно выполнить работы, и осуществления строительного контроля над ними рекомендуется обращаться в организации, являющиеся членами СРО, которые несут ответственность за соответствие своей деятельности установленным требованиям.
В целях недопущения нецелевого использования средств, сформированных на специальном счете, и определения действительного объема и видов ремонтных работ необходимо:
решение о проведении капитального ремонта принимать на основании технического заключения, оформленного по результатам обследования, проводимого в соответствии с требованиями ВСН 57-88 (р) с установлением действительного технического состояния здания и его элементов, получения количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции;
приемку в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий проводить комиссионно с участием лица ответственного за управление МКД (управляющая компания/ТСЖ), представителей органов местного самоуправления (по согласованию) в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок (п. 1.6 ВСН 42-85(р));
приемку завершенных капитальным ремонтом работ оформлять актом о приемке с учетом положений ВСН 42-85(р), который подписывает от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченное ими лицо (ч.5 ст.189 ЖК РФ).
В соответствии с требованиями законодательства в случае, когда общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и поручило управляющей организации, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделив управляющую организацию функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом саморегулируемой организации (СРО) соответствующего вида.
В случае, если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.
В соответствии с требованиями ЖК РФ не требуется членство в саморегулируемой организации для выполнения работ по договорам строительного генподряда стоимостью до трех миллионов рублей включительно. Однако для исключения случаев привлечения к работам недобросовестных подрядных организаций, не способных качественно выполнить работы, и осуществления строительного контроля над ними рекомендуется обращаться в организации, являющиеся членами СРО, которые несут ответственность за соответствие своей деятельности установленным требованиям.
Как начисляется плата за электроснабжение в случае выхода из строя индивидуального прибора учета электроэнергии?
С 01.07.2020 изменен порядок расчета платы за электрическую энергию в период выхода из строя индивидуального прибора учета электроэнергии.
В случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, истечения срока его эксплуатации либо в случае непредставления показаний прибора учета, в расчете платы за электроснабжение нормативы потребления и повышающие коэффициенты не применяется. До восстановления работоспособности прибора учета размер платы за электроэнергию определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления (п.п. «г» п. 59 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354).
Установка (замена) индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета электрической энергии в многоквартирном доме должна быть осуществлена гарантирующим поставщиком не позднее 6 месяцев с даты выявления истечения срока интервала между поверками, срока эксплуатации, неисправности прибора учета электрической энергии или с даты получения обращения от исполнителя (п. 80(2) Правил № 354).
В случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, истечения срока его эксплуатации либо в случае непредставления показаний прибора учета, в расчете платы за электроснабжение нормативы потребления и повышающие коэффициенты не применяется. До восстановления работоспособности прибора учета размер платы за электроэнергию определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления (п.п. «г» п. 59 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354).
Установка (замена) индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета электрической энергии в многоквартирном доме должна быть осуществлена гарантирующим поставщиком не позднее 6 месяцев с даты выявления истечения срока интервала между поверками, срока эксплуатации, неисправности прибора учета электрической энергии или с даты получения обращения от исполнителя (п. 80(2) Правил № 354).
Сколько будет расти плата за отопление? Даже в феврале плата за отопление выше платы за январь не смотря на то, что февраль является самым коротким месяцем в году
На величину платы за отопление влияет объем тепловой энергии, зафиксированный общедомовым прибором учета тепловой энергии. Качество коммунальной услуги по отоплению оценивается по параметру - температура воздуха в жилом помещении. При предоставлении услуги ненадлежащего качества, в т.ч. «перетопе», необходимо своевременно обращаться к исполнителю услуги для фиксации факта и устранения причин.
При анализе документов, полученных в ходе рассмотрения обращений жителей Костромской области, выявлено, что рост размера платы за отопление за февраль 2021 года произошёл в связи с увеличением объемов потребления тепловой энергии, зафиксированным общедомовыми приборами учета. При повышении температуры наружного воздуха потребление тепловой энергии на цели отопления будет снижаться, что повлечет снижение платы за отопление.
Показания общедомовых приборов учета снимаются 23-25 числа каждого месяца, продолжительность расчетного периода за февраль не соответствует продолжительности данного календарного месяца и составляет 31 день. Календарная продолжительность февраля будет учтена в следующем расчетном периода, т.е. с 23-24 февраля по 23-24 марта.
Для организации проверки правильности расчета платы за отопление гражданин вправе направить в ГЖИ Костромской области заявление с указанием адреса, приложением копий платежных документов и актов предоставления услуги ненадлежащего качества (при наличии). Обращение может быть направлено в простой письменной форме с использованием почтовой связи либо в виде электронного документа с обязательной авторизацией заявителя в единой системе идентификации и аутентификации, например, направив обращение через ГИС ЖКХ.
При анализе документов, полученных в ходе рассмотрения обращений жителей Костромской области, выявлено, что рост размера платы за отопление за февраль 2021 года произошёл в связи с увеличением объемов потребления тепловой энергии, зафиксированным общедомовыми приборами учета. При повышении температуры наружного воздуха потребление тепловой энергии на цели отопления будет снижаться, что повлечет снижение платы за отопление.
Показания общедомовых приборов учета снимаются 23-25 числа каждого месяца, продолжительность расчетного периода за февраль не соответствует продолжительности данного календарного месяца и составляет 31 день. Календарная продолжительность февраля будет учтена в следующем расчетном периода, т.е. с 23-24 февраля по 23-24 марта.
Для организации проверки правильности расчета платы за отопление гражданин вправе направить в ГЖИ Костромской области заявление с указанием адреса, приложением копий платежных документов и актов предоставления услуги ненадлежащего качества (при наличии). Обращение может быть направлено в простой письменной форме с использованием почтовой связи либо в виде электронного документа с обязательной авторизацией заявителя в единой системе идентификации и аутентификации, например, направив обращение через ГИС ЖКХ.
В каких случаях денежные средства, накопленные на специальном счете, могут быть принудительно переведены на счет регионального оператора - в общий котёл?
Постановлением администрации Костромской области от 26.03.2014 № 100-а утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Костромской области, на 2014-2043 годы, которая устанавливает очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, виды работ и плановые периоды их выполнения.
Если работы в срок, предусмотренный региональной программой, не проведены, а необходимость их проведения подтверждена в установленном порядке, то по решению органа местного самоуправления фонд капитального ремонта может быть переведен на счет регионального оператора.
В случае, если в установленный региональной программой срок, запланированный вид ремонта не требуется, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение о переносе срока выполнения работ на более поздний срок, либо о проведении иного вида работ из перечня, предусмотренного региональной программой. О принятом решении управляющие организации, ТСЖ, а также собственники помещений многоквартирных домов (уполномоченные ими лица) должны уведомить орган местного самоуправления.
Если работы в срок, предусмотренный региональной программой, не проведены, а необходимость их проведения подтверждена в установленном порядке, то по решению органа местного самоуправления фонд капитального ремонта может быть переведен на счет регионального оператора.
В случае, если в установленный региональной программой срок, запланированный вид ремонта не требуется, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение о переносе срока выполнения работ на более поздний срок, либо о проведении иного вида работ из перечня, предусмотренного региональной программой. О принятом решении управляющие организации, ТСЖ, а также собственники помещений многоквартирных домов (уполномоченные ими лица) должны уведомить орган местного самоуправления.
В моей квартире зарегистрировано 3 человека, индивидуальный прибор учета потребления газа отсутствует, ребенок в настоящее время живет в другом городе. Имею ли я право на перерасчет платы за газ?
На основании ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 32 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 № 549 при отсутствии у абонентов (физических лиц) приборов учета газа объем его потребления определяется в соответствии с нормативами потребления газа.
Согласно п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, если жилое помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено, перерасчет не производится, за исключением подтвержденного соответствующими документами случая отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы.
Определением Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2019 № 309-ЭС19- 5798 вынесено решение, что проведение перерасчета платы за коммунальную услугу по газоснабжению в период временного отсутствия в жилом помещении, потребитель, помимо доказательства действительности такого отсутствия, должен подтвердить отсутствие в своем жилом помещении прибора учета газораспределения в связи с невозможностью установки такого прибора учета газораспределения (представить акт обследования).
В соответствии с п. 32 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 № 549 при отсутствии у абонентов (физических лиц) приборов учета газа объем его потребления определяется в соответствии с нормативами потребления газа.
Согласно п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, если жилое помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено, перерасчет не производится, за исключением подтвержденного соответствующими документами случая отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы.
Определением Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2019 № 309-ЭС19- 5798 вынесено решение, что проведение перерасчета платы за коммунальную услугу по газоснабжению в период временного отсутствия в жилом помещении, потребитель, помимо доказательства действительности такого отсутствия, должен подтвердить отсутствие в своем жилом помещении прибора учета газораспределения в связи с невозможностью установки такого прибора учета газораспределения (представить акт обследования).